这是割韭菜的最高境界，杀伤力极大
2020-04-14 18:40
“买不起大的能够先买小的，买不起市中心的，能够买偏一点的。
要是周边配套都齐了，房子早就不是这个价格了。”
这种观念不陌生，如果你也认可，这是你被收割的第一步。
摸摸头顶，是不是插着绿莹莹的韭菜苗？这两句话如心灵鸡汤般引诱着一批人掉进了一个深坑。
为什么咱们曾经会认可这种观念？
由于2016年曾经，房价阅历了高速上涨时期，北上深三大一线城市在2015年初到2016年底，先后阅历了多年未见的房价暴涨。比方说上海，至少上涨80%，部分地区达到100%，内环内二手房从3-5万上涨到6-10万，一手房开盘10万+。深圳也如此，一二手房在2015年年中飙升至7万+。
那段时刻，迟买一个月的确可能直接丢失上百万，所以先上车后置换的观念盛行。
可现在呢？
北上广阴跌，深圳横盘三年后才开端上涨，受教育的三年，购房者底子认可了调控的威力，逐步回归理性，在换房本钱突然上升的当下，刚需更考虑的是一步到位。而2016年之前先上车的人，现在正着急找韭菜接盘。
所以现在手头就只要五六十万，只能买一百八九十万的房子，要不要买？要不要先上车再置换？
答案是：不要。
一百八九十万在深圳的确能买到房子，但都是这么样的房子？
关内福田，梅林板块旭飞华安园，2000年的房子28.78平米一房一厅，单价6.6万，总价190万，一梯十四户。银湖板块新阁小区，1993年的房子36.98平米一房一厅，单价4.4万，总价165万，一梯三十二户，楼梯房。
关内南山，只要19套200万以内的房子，南头板块，1993年的房子23平米一房一厅，单价7万，总价161万，六梯六十四户。板块欢然居，2001年的房子31.67平米一房一厅，单价5.5万，总价175万，一梯二十六户。
关外宝安，挂出来的200万以内二手房99套，首要会集在福永西乡。西乡板块兴达华府，2009年的房子32.23平米一房一厅，单价6万，总价196万，六梯三十六户；西乡板块雅乐居，2008年的房子32.12平米一房，单价5.2万，总价170万，两梯十二户。
关外龙岗，深圳有1536套，超越三分之一200万以内的二手房都会集在这儿，宝荷板块振业峦山谷，2009年的房子56.36平米两房一厅，单价3.5万，总价198万，无地铁；布吉板块丽湖花园，1999年的房子55平米两房一厅，单价3.3万，总价182万，无地铁；
以上，是深圳200万以内的典型房产，咱们看看这些房子有什么特性。
方位在关内且方位好点的，底子是90年代的老楼或许20年代初期的房子，典型老破小，梯户比高，一层二十户那种，还有很多是步梯房，并且规划不合理，谈不上什么寓居舒适度。
关外200万还能找到2房次新房，但遍及都是离地铁远，非，日常通勤靠公交。
总结起来便是：方位好的烂一房，类宿舍改造、社区老、没学区、毫无寓居感可言。
一般方位的一般一房，非地铁房、通勤时刻远。
烂方位的正派一房或两房，偏远、没有地铁、远离市中心。
以上，有通勤无寓居，有寓居无通勤，这便是现在深圳上车盘的现状。
看完之后，你还有购买的愿望吗？
200万总价以内涵深圳，真的不要硬上车。为了买而买，毫无价值。
首要，糟蹋首套名额，以后想置换，首付得7成。
其次，你想卖掉接盘客都少。这样的房子底子不是市场的主流，一般家庭住不了，看不上。独身的寓居环境太差，不考虑，还不如租房子住。
只要大龄准青年，熬到30几岁，又没什么存款，6个钱包掏干净也无法正派买房，只能退一万步去买这种房子。
但这种接盘人的特性是：经济能力差，购买能力薄弱，对价格极为灵敏。这些接盘侠背后的可溢价空间太小。
最终买了卖不出，自己住又不舒适，只能租借或许博拆迁旧改。
租借，深圳是出名的租售比高的城市，靠租借最少60年以上才收回本。城中村、小产权、长租公寓、品牌公寓都是这些老破小的的微弱对手，也拉低了深圳的整体租金水平。
博旧改，以深圳的旧改难度，从立项—审批公示—确认开发商—拿地，再到签【拆迁补偿协议】，一般周期都在10年以上，乃至20年的都有。去赌这种长周期的收益，既不确定也纷歧定能获取超高的收益率，还会丧失掉可能存在的机会本钱。
猪站在风口都能起飞，况且正处于高速开展窗口期的深圳，哪怕是这种老破小，也能涨，但只能跟涨，很难大涨，可能别人翻番了，它最多也便是40-50%的涨幅，绝大大都是跑不赢大盘的。
而相同总价，去出资价值更高的二线城市或都市圈内的三四线城市，回报率更大。
上一年大理、西安、贵阳、石家庄、海口、武汉、大连涨幅都在10%以上，全球涨幅最高的前50名城市中，中国有27个国家进入前50，而深圳并没有进榜。
但了解深圳市场的朋友知道，上一年是深圳的高光时刻，的确涨了，但却是结构性上涨，豪宅和学区房依旧坚持微弱的上涨趋势，南山、福田的单个盘乃至涨到30%，但大鹏、龙岗、罗湖（非学区房）遍及出现微跌态势。
上涨的楼盘中底子没有这种200万以内的老破小，在区域结构性上涨的面前，这种房产只能处在横盘或微跌的状况，哪怕幸运有涨且出手了，最多也便是对冲掉利息，实际装进口袋的收益很低。
阶段不同，观念得跟着进步。先上车后置换的观念最早是出现在一线城市房价火热上涨的时分，但2016年开端这波疯涨就被压住了，这4年，留给刚需的时刻更多了，先上车后置换也开端变成一步到位了。
从国家层面来看，房住不炒是基调，房价大涨时代底子现已结束，相反在全球金融震动、消费信心受挫的当下，我们更爱惜手中的房票和贷票，害怕子弹打在棉花上，白瞎了。
先上车后置换的观念无非便是曲线救国，意图都是期望三房、好学校、好社区、好环境，意图一致，进程能够变通，比方去那些强二线城市或许环一线城市的三线城市，总价200万以内完全能够买到流动性更强的房产，出资回报率更高。
等之后再置换到深圳，也相同完成了曲线救国的意图。
最近深圳很火，3月份成交8000套房子，以至于我们有种惊惧性心里，先上车后置换的心态重出江湖，这种观念是割韭菜的最高境界，杀伤力极大。
这儿想提示我们，不要被惊惧情绪**，有钱能买最好，但资金体量不够，不要强行上车，很有可能被套牢。
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