行业转机出现，房企积极 “自救”加强市场信心
2021-12-02 11:25
今年下半年以来行业调控持续，叠加房企的债务违约事件频发，市场多方“速冻”，房企在融资端和销售端承受较大的压力。面对企业现金流吃紧，债权人信心下降的情况下，多家房企通过多种手段积极进行自救，重建市场信心。
01 银行间市场对国企梯队敞开融资口子 在整个房地产市场趋冷，房企陆续出现债务违约的情况下，投资市场对房企的信心下降，债券二级市场以及股票市场出现了较大的波动，从2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌22.1%，创下至少8年的最大跌幅。由此部分未违约的房企也受到了波及。 2021年11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会的房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的政策或会有所松动。 银行间商协会座谈会后，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。11月10日，常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据；到11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，而后11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。 据不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。与此同时，本轮房企融资审批速度相对较快，小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元（含8.8亿元）的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。 图：11月10日以来房企拟进行的银行间债券发行计划 数据来源：CRIC整理 02 部分房企积极“自救”重建市场信心 据CRIC不完全统计，自2021年下半年以来，不少房企纷纷通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行维稳，开启信用保卫战。 1、积极回购债券，维稳同时低价回购 CRIC统计显示，2021年下半年以来，不少于24家房企陆续实行境外债提前回购举动，回购次数超过153次，提前回购境外债券及票据涉及资金合计24.86亿美元，债券到期时间横跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期债务的提前赎回，减轻明年的还款压力。 就企业表现来看，中梁控股、正荣地产、禹洲集团、花样年等回购次数相对较多，佳源国际、中国金茂、中梁控股、龙光等赎回金额超过1亿美元。房企进行债券回购除了维稳市场信心之外，也因当前债券价格相对便宜，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算。 表：2021年下半年以来房企提前赎回境外债情况 数据来源：企业公告、CRIC整理 2、大股东增持股票，打响市值保卫战 除了提前赎回部分境外债之外，9月以来，多家房企董事或者大股东利用自有资金进行护盘，增持公司股票，进行市值维护，增添市场信心。据不完全统计，2021年9月以来，有17家房企股东通过二级市场对公司股票进行增持，涉及金额达到11.66亿元，其中中国奥园主席郭梓文及其家族信托在9月和11月累计增持1.66亿股，金额6.15亿元，碧桂园主席杨惠妍仅在11月就增持1761万股，金额1.28亿元，力高集团董事兼主席黄若虹自9月20日起累计增持约3734万股，持股比例由29.49%上升到40.0%。 表：2021年9月以来部分房企股东增持公司股票情况 数据来源：企业公告、CRIC整理 3、股东借款、保底供股维稳市场信心 大股东除了进行股票增持的操作，部分股东还帮助企业进行融资，主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等，除了提振市场信心，也为公司注入资金，增强企业流动性。富力地产、当代置业、融创中国的股东分别为公司提供了80亿元、8亿元、4.5亿美元的股东借款。而旭辉集团以供股的方式进行融资，拟发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，其中，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元，以股东兜底的方式进行融资。而融创中国则进行了配股融资，募集金额达到50.85亿港元。值得注意的是，股东借款及配股融资等方式，对股东以及企业自身发展前景要求较高，目前仅有少量房企进行。 表：9月以来部分房企股东输血融资情况 从目前来看，多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心，未来其他资质良好，信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债的队伍。 值得注意的是，当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。 但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导，当前房企积极自救，也将加大市场对自身的信心。 来源：丁祖昱评楼市
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