“金九银十” 作为房地产市场传统旺季，一直以来都是全年重头戏之一，然而“金九”的市场行情并未如期到来，房地产市场下行压力加剧。28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。

2021年在热点城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响下，成交规模一降再降，“金九”未至、“银十”爽约。10月，29个重点城市预估新增供应面积1521万平方米，环比“腰斩”，同比下降3成，显著不及去年同期。

具体来看，一线城市供应因上月阶段性放量，本月迎来回落。2021年9月4个一线城市供应面积为362万平方米，北京和深圳多项目集中入市，环比分别上涨73%和135%。进入10月，广、深皆大幅回调，环比降幅皆超60%，北京如是，环比“腰斩”，2021年10月4个一线城市供应面积为244万平方米，环比下降54%，同比下降4%。

4个一线城市中，唯有上海推出30个项目集中入市，主要集中在浦东、奉贤、宝山等区域，供应规模环比大增354%，同比略低于去年同期。

从重点监测的二三线城市来看，热点二三线城市供应规模持续缩量，2021年10月25个监测城市共供应1277万平方米，环比下降49%，同比下降34%。仅成都、天津、青岛、武汉四城单月供应量突破100万平方米。

这主要是由于一方面东南沿海城市苏州、南京、常州、佛山、合肥等回调显著，同环比跌幅均在5成以上；另一方面，弱二线诸如郑州、昆明、南宁、长春等城市也不容乐观，同环比保持降势；仅海口、大连、厦门等少数城市迎来阶段性放量，环比大增，供应量高于去年同期。

表：2021年10月全国29个重点城市

商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）

备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据28日左右数据预估得到

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

02 一线城市成交小幅回升

在10月供应环比“腰斩”的影响下，成交情况也相应收窄，29个监测城市预计成交规模达1946万平方米，环比微降3%，同比降幅有收窄趋势，下降22%，较2019年同期降幅为12%。

具体来看，一线城市依然相对坚挺，10月预计整体成交新房283万平方米，环比上升4%，同比下降18%，较2019年同期增长24%。

在这其中，上海和深圳成交情况较好，环比上行，较2019年同期增长均在四成以上，分别为41%和43%，在“从严”的政策调控下找到了新的平衡，购房需求平稳释放。北京环比微跌2%，同比上涨16%，整体市场，成交量延续高位波动。

4个一线城市中仅广州一城伴随供应缩量，成交回调，同环比齐跌，降幅分别达到了40%和7%，较2019年同期微降1%，成交增长动能略有不足。

从重点监测的二三线城市来看，各城市跌多涨少，分化持续加剧。2021年10月，25个监测城市预计整体成交1663万平方米，环比下降2%，同比下降21%。其中，天津、佛山、南宁、东莞等低位回升，较上月增幅显著，但仍低于去年同期；青岛、长沙、济南、长春等二线城市同环比齐跌，下行加剧；南京、宁波、苏州、无锡、常州需求阶段性疲软，整体成交稳步回调；25城中仅徐州、福州保持增势。

表：2021年10月全国29个重点城市

商品住宅成交面积（单位：万平方米）

备注：上表中城市成交量为本月根据28日左右数据预估得到

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

03 京沪二轮土拍也未能逃离降温

从土拍市场来看，截止10月底，除宁波和郑州两城以外，其余20个重点城市均已完成前两轮集中供地。受房企融资难度加大以及市场降温的影响，重点城市二轮土拍相较于首轮土拍明显降温，流拍率激增。

在此影响下，10月整体土地市场降温明显，截至10月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米，环比9月全月下降17%，同比降幅更是高达58%；成交幅数共计1878幅，环同比分别下降了11%和56%；成交总价方面，本月土地成交总金额降至3625亿元，环比上月大降36%，同比也下降了39%。

溢价率方面，延续上月的下滑趋势，环比减少1个百分点，降至3.2%，再度创下历史新低。各能级城市表现一致，溢价率环比均呈下降趋势，并且各能级城市溢价率均降至5%以下，尤其是二线城市，溢价率创下历史新低，仅有1.7%，热度在三个能级城市中也处于最低位。

土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率依然盘踞高位，约为26%。

图：300城经营性用地月度成交情况

注：2021年10月数据截止10月27日，下同。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

据CRIC监测数据显示，截止10月27日，一线城市成交总量达628万平方米，环比下降7%，成交主力为北京和上海。2021年10月，北京和上海均开启了二轮集中土拍，但热度均较首轮出现明显降温，在正式土拍前均出现了撤牌、终止出让情况。北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海则终止出让了7宗宅地。

从成交情况来看，两城热度均有明显下降，北京最终成交地块共17宗，成交总建面162.4万平方米，揽金513亿元，整体平均溢价率为4%。其中，海淀区热度最高，东升镇2宗地块在总价、政府持有份额均上限后进入竞方案阶段；昌平1宗小型宅地触顶，摇号成交，主要由于该地块体量较小、配建要求较低，封顶价仍有一定盈利空间；大兴区黄村镇地块也触及价格上限，进入竞现房销售阶段。除此以外，本次北京出让的其他地块均没有触及最高限价，通州、石景山、平谷区出让地块更是全部底价成交，可见不同区域的土地热度也不可相提并论。

上海最终成交地块共20宗，总成交金额480.6亿元，超半数地块以底价成交，从整体溢价率水平来看，由于上海两次土拍竞价环节均设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从源头上杜绝了高溢价的可能性，地价得到有效控制，平均溢价率依然维系在较低水平，仅有3.77%，较首轮下降了1.69个百分点。

截至10月27日，二线城市成交量仅为2126万平方米，较上月腰斩，同比亦有超六成的降幅；成交金额也随之降至1118亿元，同环比降幅均在四成以上；由于成交主力为武汉、长沙和西安等地价水平相对低的城市，平均价格也因此降至5257元/平方米，环比下降15%。

在重点一二线城市二轮集中土拍高峰期过后，三四线城市的土地供应有所提升，本月成交体量也较上月环比上涨，但同比去年来看仍有较大的降幅；价格方面，由于成交主力为盐城、泰州、柳州等地价较低的城市，本月三四线城市平均地价较上月下降了26%，降至1718元/平方米。

表：2021年10月成交土地总价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

表：2021年10月成交土地单价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

总体来看，“金九”未至、“银十”爽约更深层次的原因是，房地产行业资金监管仍趋严，加之当前市场下行，大多数房企观望情绪浓厚。

一方面是拿地积极性下滑，尤其是民企直接“躺平”，造成部分城市二轮土拍大幅降温，多宗地遭遇撤牌或流拍。另一方面，在“以价换量”促销售、抓回款的空间越来越小的当下，房企推盘积极性也出现了回落。

我们认为，预计年底房地产市场还是不容乐观，成交或将缓步下行，“以价换量”仍是加快成交去化的必选项，年末房企仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。

来源：丁祖昱评楼市