租赁端打出政策“组合拳”，住房租赁公募REITs 迎来新突破
2021-07-08 08:40
租赁行业“好消息”不断，先是6月18日召开的国务院常务会议明确将于10月1日起，对住房租赁企业实施“减税”政策。近日，又迎来一系列政策“组合拳”。
7月2日，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下文简称《意见》），从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面，支持保障性租赁住房的发展。 “两集中”新政之后，“租赁”一度成为房地产市场的高频词，多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房，目前重点发展租赁住房的城市从8个增加至超22城，租赁用地显著增加，自持成交建面远超前三年全年水平，配建已成为常态。 值得注意的是，在国务院发布上述《意见》的同一天，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确指出各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目。以保障性租赁住房将成为公募REITs新的切入点，租赁住房REITs开闸，未来将有更广阔的空间。 01 集中供地下涉租赁总成交近400万方
2021年以来，重点城市供应端发力，租赁用地明显增加，受土地集中供应的影响下，全年或将成为租赁用地供应大年。
在土地“两集中”政策之后，明确重点22城租赁住房用地一般不小于10%，其中北京、厦门和深圳三城明确2021年供应比例突破20%，北京更是接近40%。随着首轮集中供地即将告一段落，在“竞配建，竞自持”土拍政策的加持下，各城市租赁用地成交比例大升。
具体而言，22城首轮集中拍地涉租赁地块数量达247宗，总成交建面高达394.41万平方米，预计未来可提供约65735套租赁住房，切实增加租赁住房供给，解决大城市住房突出问题。
22城首轮“两集中”土地出让中，以竞自持租赁住房面积为主，占比达47%；其次为配建租赁住房和配建共租房面积，占比分别为32%和7%；纯租赁用地占比较少，共有12幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地，合计总建面55.62万平方米。
纯租赁用地方面，目前土地周期进入调整期，供给平稳。2021年二季度，核心八城成交纯租赁用地12幅，总建面55.62平方米，同比增长72%。按历史数据来看，二季度出让占全年的10%推测，2021年全年预计总成交超500平方米，三、四季度将有更多纯租赁用地出让。
表：22城2021年首批集中出让涉租赁地块成交情况
数据来源：克而瑞租售
02 涉租赁用地项目由建设期转入运营期
本轮集中拿地过程中，涉租赁用地成交高度集中于规模房企。据克而瑞租售统计，TOP30房企获取涉租赁土地规模占总成交量超过60%。越来越多的运营商企业和开发商系企业获取租赁相关用地。未来，随着租赁用地供应的增多及各项租赁政策的密集出台，未来或将有更多民企参与租赁用地竞拍。
值得注意的是，部分地块有关租赁业务提出了较为特殊的、严苛的竞拍条件，住房租赁业务管理运营能力成为房企拿地的“新武器”。
比如，龙湖在长沙集中供地中获取的商住用地，其对自持部分提出了明确的拿地要求：3万方租赁住房须自持10年，且必须引进一家全国性集中式长租公寓品牌负责运营，并对该公寓运营品牌提出了严苛的资质条件。
重资产持有项目通常开发周期较长，往往开发周期要经过近三年的开发建设。目前，涉租赁用地项目开始逐步入市。
以上海市为例，2021年上海纯租赁用地项目预计入市近15个，目前已有2家开业；同时，多个自持租赁项目也已投入运营。
图：上海部分已入市或即将入市涉租赁用地项目
注：纯租赁用地项目不包含集体用地建设租赁项目
数据来源：克而瑞租售
03 租赁住房REITs开闸，未来将有更广阔的空间
随着上述《意见》《通知》两大政策同出，保障性租赁住房与公募REITs发展相辅相成、相得益彰。加之纯租赁用地项目入市运营，未来租赁住房REITs将迎来更广阔的想象。
住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，整个行业所面临的是融资渠道窄、融资成本高、融资困难等问题，严重影响了租赁市场健康、稳定发展。因此寻求金融创新、采用适当的金融工具，激发租赁住房市场潜力，一直是国家及行业参与者重点思考的问题。
早于2015年，我国就提出推进REITs试点，至2020年，住房租赁市场金融政策全面升级深化，国家支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。
但多年来，住房租赁行业在资产证券化的发行上主要以类REITs为主，真正意义上的公募REITs一直未落地。而此次《通知》及时解决了部分租赁住房公募REITs发行痛点和难点。
6月21日，首批9只公募REITs上市，填补了我国大类金融产品的空白。距离首批REITs上市不到一个月，新的项目申报要求就较之40号文有了明显扩张，《通知》在对之前的一些基础设施进行更明确定义的基础上，将保障性租赁住房、水利建设、旅游基础设施等纳入试点范围，保障性租赁住房无疑是最大亮点。
保障性租赁住房成为公募REITs新的切入点，为住房租赁市场的发展起到良好的示范与引导作用，也成为我国公募REITs市场走向良性循环的新起点。然而，租赁市场的规模远不及于此，市场化运作租赁住房仍为目前我国租赁市场的主要供应来源。
可以预见，未来，积极引导市场化能力、引导中国租赁住房形成更多“高品质资产”将会成为下一步重要举措。
十四五开局之年，“租赁住房”上升到国家战略层面，再提“房住不炒、租购同权”，从土地供应、减税补贴、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，在保障政策实施力度和强度的前提下，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。
尽管短期内国家会优先大力扶持保障性租赁住房，但对于市场化运作的租赁住房而言，同样也可以获得相关政策溢出效应的支持。运营企业和机构仍需聚焦精细化运营，降本提效，做好规模、产品与价格，逐步获取长期稳定的租约与良好的现金流，为未来进入公募REITs这一金融创新工具打好基础。
来源：丁祖昱评楼市
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