我们好，我是镁地产的陈一朵。今日这篇，肯定是房产号中难得一见的深度技术帖，各位保藏拿好。

买房怎样选地段？毕竟什么样的地方有发展前途？这，十分检测一个人的真知灼见。

有些地段，当初卖房子的时分，全城瞩目，而一旦房子卖完了，马上隐姓埋名，IP效应直线下降，比方广州的亚运城、牛奶厂、金沙洲。

而有的地段，很少有新楼盘推出，却长时间强占商场注意力，比方珠江新城、科学城。

同处是“城”，为什么亚运城不如珠江新城？同样是近郊板块，牛奶厂为什么会输给科学城？同样是“睡城”，金沙洲为什么输给了南村？

怎样差异、识别一个地段的含金量？给我们引荐一个简略粗犷的方法——看控规。

控规，即操控性详细规划，它是指城乡规划主管部分，依据城市总体规划的要求，用以操控建造用地性质、运用强度和空间环境的规划。

一个区域要建成什么样子，很大程度是由它的控规抉择的。

假设控规显现居处用地多，商业/商务用地少，就意味着这个片区未来以居住功用为主。反之，商业用地多的话，这儿就或许建成商务区。

而居住和商务用地的份额，底子上可以抉择一个片区未来的发展方向，进而影响整个片区的楼市走向。

经过看控规图，对地段进行开端选择，是我们买房的一堂必修课。

01

金沙洲和万博的PK

政府开发的每一个区域，都会有一张控规图。

控规图有两种，一种是有颜色的，一般是比较大规划的片区规划；还有一种是没颜色的，一般是详细某一地块的规划，不过现在许多也标明颜色了。

控规图都会自带图例，不同颜色代表不同的性质功用。不同的控规图在颜色的深浅也有差异。

图例颜色（部分，仅供参考）

看控规图，颜色很重要！

你或许会说，红橙黄绿青蓝紫那么多颜色，底子看不过来啊。关于我们非专业人士来说，想了解一个区域的规划，重点看三种颜色就够了。

黄色（深浅不一）：一般用于标明居住用地

赤色（深浅不一，有时也包括粉色，详细看图例）：一般用于标明商务用地/商业用地（商务用地包括商业用地、写字楼、公寓用地等；商业用地更侧重商铺、商场等零售业态用地）

棕色（深浅不一）：一般用于标明工业用地。

把这三类用地搞理解了，你对整个区域的规划定位、未来的走向就有了大致了解。

这么说还有点抽象，给我们看两张图就理解了。

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左图的主色是黄色，赤色只需零星几个小块。说明这个片区以居住功用为主，商务用地底子没有，很像“睡城”的风格。

右图一片红，满满的商务和商业用地，居处用地只需一小块，妥妥的CBD商务风。

假设买房，上面两张图对应的区域，哪个更有价值？当然是后者。

上面两张控规图其实都是我们了解的区域，左图是金沙洲，右图是万博。无缺的规划图放出来给我们看一下（以下控规图均来自政府官网，有图注的在外）。

金沙洲、万博距离珠江新城CBD的距离分别是14公里、16公里，而且金沙洲和荔湾仅一水之隔，按理说比南村万博更挨近市区。

但实践上呢，南村万博房价可以达到金沙洲两倍，而且土拍价现已逾越3万，挨近金沙洲的二手房价格了。

为啥？原因就在控规里。

看金沙洲的控规图，绝大部分是居处用地，简直看不到写字楼，也没有工业园区，这便是比较典型的睡城了。当然，金沙洲和市区十分近，邻近5公里内，仍是有许多办公楼宇的，但问题是金沙洲是个岛，和市区隔了一条河，交通拥堵是个难题。

当然，我不是说金沙洲的居处就没有价值，假设垂青性价比，金沙洲作为刚需上车盘仍是不错的选择，只是增值潜力相对差一点。

相比而言，南村虽然离市区更远一点，但它规划有商务中心区，看万博控规图，清一色的商务/商业用地。事实上也是这样，万博商务区的商业面积比珠江新城还多，还有团聚年代（YY）、携程华南总部等知名企业办公。

看控规图，万博核心区只需一块居处用地，十分稀缺，目测是金地壹阅府项目，单价已逾越6万，商务区居处的价值可见一斑。

02

知识城控规图剖析

我们再来看看炙手可热的知识城，以下是北起步区和南起步区的控规图：

以上是知识城北起步区和南起步区的控规图。

在北起步区，绝大部分地块为M1（棕色，一类工业用地），只需一宗居住用地，以及少数零星的商业用地。

而在南起步区，工业用地就少一些，主要是居住用地和研发地块，黄色为居住用地，紫色为研发用地，棕色为工业用地，

所以，知识城买房，更建议买南起步区，因为研发企业的收入更高，而且对居民区的搅扰较小，而工业企业对居民区存在必定的搅扰。

但是，无论是北起步区，仍是南起步区，赤色的商务/商业用地都很少，这也与我们对知识城的认知比较共同：浓浓的工业园区风，工业导入不少，但商业配套较差。

03

广钢新城和金融城的比较

控规图不是原封不动的，尤其是现在，规划部分比曾经更重视市民的定见，所以控规一般要先公示一次，吸收定见后再批改，最终发布的布告往往会把批改前后的控规图都放出来。

许多人图省劲，只看批改后的控规图，假设你把批改前后图对比来看，会有一些认为的收获。

我们以广钢新城批改前后的控规图为例：

上下两幅控规图，最大的差异在哪里？

原规划图中，板块南部简直满是工业用地，商业设备用地涣散在北部地块。

批改后的规划图中，工业用地大大减少，只留下最南一排，商业设备用地被挪到南部地块，且比较会集，北部居住区中心添加了公共绿地。

这说明什么？批改后的控规，把板块北部变成了一个更纯粹的居住区，环境更宜居，因为工厂变少了。这一批改如同也透露了政府对广钢新城的定位——居住区。

反向考虑，假设某个板块批改后的控规，商务和商业设备用地总量有所添加，居住用地总量减少，说明政府对该板块有更多商务方面的期待，比方写字楼和商场，而不是做一个“睡城”。

广州国际金融城是一个典型的比方：

对比可以看到，批改后的金融城，小块块更多，说明地块用途愈加细分，赤色面积显着增多，特别是紫赤色代表的商务用地色块添加，居住用地进一步紧缩，金融城居处的稀缺性可想而知。

把广钢和金融城对比，可以发现什么呢？前者是以居住为主导，后者以办公为主导，假设要买房，我更引荐金融城，原因就三个字：稀缺性。

04

商业用地和商务用地，是不同的“红”

商务/商业用地都是用赤色表明，但详细哪种红代表何种用途，我们还要详细情况详细剖析。

仍是用上面的图，这是广钢新城的控规图，这次我们看批改后的就行：

结合图例你会发现，板块内的赤色块以商业用地为主，商务用地很少。一般来说，商业用地一般是用于开店、零售、批发等业态，商务用地的规划更广，写字楼、公寓用地都包括在内，所以商务用地的含金量更高。

这说明，广钢新城的商业地块，更多的是用来建商铺、商场，而不是办公楼。

再看看金融城的，可以说正好相反， 商务用地更多，商业用地较少。

批改后的控规图中，代表商业/商务用地有三种色块，正赤色（B1）是商业用地，桃赤色（B2）代表商业/商务综合用地，紫赤色（B2）是商务用地。

看到许多的桃赤色块和紫赤色块，结合金融城的规划可以知道，金融城未来会有许多写字楼，也就意味着这儿将有大把的人才和就业机会，它不火谁火？

琶洲西区也是相同的道理，我们可以自己看看，绝大部分为商务用地，其次是商业用地，居处用地很少。

04

灵山岛尖和广纸的比较

那么，房价和控规正相关吗？不一定。不能说规划好的区域，房价就必定高，因为许多时分，地段和交通是更重要的要素。但我们可以说，一个区域的控规，和它的发展潜力是正相关的。

下面分别是是海珠区的广纸片区和南沙区的灵山岛尖控规图：

现在广纸片区的一手房价格在4-6万/平，灵山岛尖大概3-4万/平。是因为灵山岛尖的规划不如广纸吗？当然不是，论规划，我认为灵山岛尖更好，商务/商业用地更多，而且定位和层次也更高。但广纸板块更挨近市区，房子天然卖得贵。

未来灵山岛尖或许跑赢广纸片吗？只需规划悉数履行，彻底有这个或许。去深圳看看就知道，规划的好的片区，房价比传统市区更贵。

05

大城市看规划，小城市看实践

每个城市搞开发都会先出规划，但不一定每个规划都能履行。

因为这十分检测城市的财力和“才力”，不是每一个城市，都能把一张平面的控规图变成真实的钢筋水泥。

一般来说，一线城市和优质的二线城市，在这方面更有优势，其他小城市就算能按照规划把楼都建起来，也未必能吸引到大企业和人才。

所以，经过控规看地段的游戏，现在只适用于一二线城市。

假设去三四五六城市买房，应该怎样选地段？我的建议是：这些城市的市区很小，用脚步就可以丈量了，看规划不如看实践。

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