时间，1978年。地点，深圳罗湖桥口岸。

一队边防士兵，每人手持一根顶端绑有小镜子的金属棒，弯腰探到停下的列车下仔细查看，以防止偷渡人员藏匿其间。

为什么如此警惕呢？因为离列车站不远的罗芳村，就是个偷渡大村，那里的村民们经常冒死扒火车，企图进入对岸的香港新界。

尽管排查愈发严格，但依然有不少偷渡者成功了。他们进入香港新界后甚至建起了一处新村，名字同样叫罗芳村！

据文献记载，当时深圳罗芳村的人均年收入约134元左右，而香港罗芳村的人均年收入却有13000元左右，仅仅一河之隔，相差竟有百倍！

偷渡的村民是跑了一批又一批，内地的武警则抓了一批又一批，什么手段也控制不了河对岸的诱惑。

这也无可厚非，人民群众都是要吃饭的，在窘迫的生活面前，咕咕叫着的肚子与河对岸的肉香形成了鲜明的对比。

老百姓在受苦，上层方面其实也在犯难。到底怎样才能让经济尽早发展起来？国家的出路又何方？

风 起

1979年，深圳规划建特区，但没钱怎么建？

邓公给出的批复充满了无奈：“中央没钱，你们要自己想办法搞，必须杀出一条‘血路’来。”

深圳政府只得叹着气去找银行借，可当他们盘点完每年的财政收入后却差点昏过去，因为那个数字居然连利息都还不上。

危难之际，依靠“走私军火”与“炒楼花”发家的爱国人士霍英东站出来给市委书记支了招，他说：“怎么会没有钱？你们不是有土地吗？”

一句话点醒梦中人！

那时节，香港土地的出让机制，虽叫土地拍卖，但这个“拍卖”其实就是以“批租”的形式划拨给开发商，仅出售“使用权”，“所有权”依然在政府的手里，著名经济学家周其仁后称这是“资本主义中的一个例外”。而恰好是这个“例外”，轻松化解了当时土地拍卖与土地公有之间的矛盾问题。于是，深圳最初的一代“改开人”望着家门口大片大片的处女地，掀开了房地产商业开发的序幕！

八年后，深圳市以协商议标的形式一口气出让了三块有偿使用的国有土地，出让费共计2336.88万元，让深圳政府的紧张一下子得到了缓解。其他地区见到这么好的一条新路子，也赶忙纷纷效仿。

不久后，人大顺利通过了70年土地有偿使用的法案。

次月，宪法第十条第四款的原内容：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租，或以其他形式非法转让土地”也改成了“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地”，“出租”二字就此被删除。

闯入

在1988年之前的王石，尝试过很多行业，基本能做的都搀和过了。而这一次，他将火力对准房地产业！

同年11月，他拿着出售股份的全额资金，以万科的名义拍下了深圳威登别墅地块。

用有2000多万的天价，万科拿下了首个“D王”，那个后来二十多年中，一直声称“不拿D王”的王石，似乎才是中国楼市“D王”的始作俑者啊！

因为这块地，负责拍卖的官员还曾指责过王石：“你怎么能花这么高的价？这简直是瞎胡闹！”他周围不少人也纷纷建议他去毁约交罚金，但王石没有理会，甚至在一个月后又拍下了第二块地。

同样感到了时代在召唤的人远远不止王石一人，还有来自广东留隍小镇的包工头朱孟依；证券起家的许荣茂等等……早在1987年就成功登上全球亿万富豪榜的李超人，也于1989年这个奇妙的时间点正式进入内地发展业务。

最先入场的这批人，无疑都是眼光毒辣的商业奇才，再加上第一波吃到了螃蟹肉，拥有的话语权也就更加的足，他们相当于还拿到了未来游戏的控制权，但时代变幻莫测，后来者也在不断居上。

泡沫

1988年和89年是个原初的时代。

海南在88年脱离广东，独立成省，海口也借此成为中国最大的经济特区首府，引得大批心怀梦想的年轻人蜂拥而来。

冯仑同年受中国经济体制改革研究所所托，前来海南筹建改革发展研究所；1989年，潘石屹毅然决然的变卖了全部家当，先探入深圳，后也扎入了海南；漂泊的岁月中，又与王功权、易小迪、刘军、王启富结识，随即海南万通就这样诞生了。

当时的“万通六君子”作为炒房大军中的一股，很快都拿到了人生中的第一个100万，而这才只是开始而已！

那时的海南，有太多太多的人在炒房了。房子、地皮传来传去，“盘子”传得飞快，房价也被炒得越来越高……

1988年，海南的商品房也就只有1300多块一平米，1991年涨到了约1400元/㎡，但是当时间来到1993年的时候，却飞窜到了约7500元/㎡！

没人看到其中的风险，但泡沫已经足够大足够圆了。

或许是上天的眷顾吧，1992年底，潘石屹前往规划局了解一个项目的产权问题时，无意中发现了海口市的人均居住面积已经超过50平米了。

要知道，当时北京的人均面积也才不过7平方米左右，潘石屹顿感浑身的血都凉了半截，意识到情况不妙的他，连忙向其余几人说明情况，然后火急火燎的让万通紧急撤离了出来，这才堪堪躲过了半年后恐怖的倒闭潮。

万通六君子很幸运，但显然不是所有人都很幸运。就在他们分钱撤退之际，一位大佬豪情壮志的带着数千万现金来到了海南，想趁热再捞一笔的他，结局是可以想想的，一句话：”何止一个惨字了得啊！“而这个人就是后来将沃尔沃、奔驰收入囊中的吉利董事长李书福。

作为这场泡沫天灾遗留下来的见证，足有600多栋“烂尾楼”与“天涯、海角”相伴，并称为海南的三处著名景观！

战场

楼市泡沫首次破裂的惨状是恐怖的，它让胆怯者止步，却也让野心家们从中看到了机会。时势造就英雄，机会来了，只看你是否敢上，是否抓得住了。

1992年，说着房地产里“疯子”太多的陈启宗，在这一年，带领着恒隆地产，正式驻入内地。

同年，王健林创立了万达，寓意着“走向世界”的Logo也被他带出了国门，只可惜没几年，却只收获了个挥泪甩卖的结果。小编腹黑的猜想，对那时的王健林来说，一个亿肯定不是什么小目标。

张玉良当时站在上海旧区改造的风口上，“奉旨”创立绿地，却意外得一役拿下两千多万净利润，成功赢下了房地产业入场的机会。

北滘镇政府旗下的一家物业发展有限公司，在这一年计划起了开发碧江与三桂两块地，项目名各区了两块地中的一个字，叫作“碧桂园”。奈何项目第一期销售太差，股东直接撤了，当了十余年包工头的杨国强，果断选择接盘，并提出“学区房”这一崭新概念，让碧桂园一举成名。

也是这一年，河南一名叫做许家印的处级干部，和一位年仅22岁名叫姚振华的大学生，同时来到了深圳，与王石在同一座城市中开始了拼搏。自此，这三个男人日后的命运，似乎冥冥中已经有了交集。

当时他们肯定想不到，23年后，姚振华会调动巨额资金，围猎万科；在许家印大宴宾客，举办恒大20周年庆祝的当天，发出罢免王石的檄文。

还记得那时“宝万之争”稳居热搜榜首，而恒大20周年庆的消息，如果不是日后我刻意去查，小编兴许都不知道有这事儿。

这或许就是为什么许老板回来豪掷362.73亿，怒吞万科14.07%股票的原由了。

摇曳

历史的车轮不停转动，从1992到今天，在房地产业一步步走向巅峰的20多年里，有不知多少人进来过，也有不知多少人选择了退场。

1993年，地产业的野蛮生长依然毫不停歇，房地热潮近乎席卷了全国各个地区。

1996年，在我国经济顺利“软着陆”后，为了重振经济发展，时任的国务院副总理的朱镕基公开表示将在未来两年里把住宅行业提升为支柱产业，从而带动建筑、建材、家具、家电等更多行业。有了政策的扶持，我国房地产业更是攀上了高潮。

但随着1997年的亚洲金融风暴突兀来袭，经济形势却又如跌入深渊般掉了下去。就连国企都出现了大量裁员，房地产商们又能好到哪里去呢？方法只剩下了硬抗亏损。

跌宕起伏过后是什么呢？似乎依然是波折不断。

魔咒

步入二十一世纪，一道魔咒，盘桓在中国房企上空——王石在一次演讲中放话道：“凡是要超万科的最后真正的下场都不太好！”

当时的万科在“中国第一”的位子上，一坐就是十多年，这么嚣张的发言说出，一时间也没谁能站出来说什么，但挑战者怎么可能默认，逐一不服气的跳了出来。

我记得时间应该是2003年左右，顺驰进京，老板孙宏斌一边叫嚣王石“要击败万科！”，一边打出百亿巨资，买下数千万平土地。

不得不说当时很多人被这一手惊到了，都在疑惑对方哪弄来的那么多钱？其实答案也很简单——快周转，说白了就是用七个锅盖扣十个锅。

为后来高周转作出测试版表率的孙宏斌可谓是雷厉风行：设计招投标三个月太久了，让设计院拿现成图纸；地里还是草？直接盖售楼处，下午就给我开卖；房子施工要一年？太慢了！施工队必须想办法三个月就给我完工……

显然测试版太突然了，最终，房子质量问题开始逐一显现出来，拖欠政府、银行的款项也把他搞得焦头烂额，无力偿还。

挑战者自然不止一位。2007年，李思廉、张力二人在自家官网上以”超越万科不是不可能的“为题，向对方扔出了“挑战书”。

可夺人眼球的消息没过多久，地产圈便开始议论起”富力会不会倒掉“的话题来。气不过的富力开始了埋头干事，结果不久后……富力的资金就被商业地产完全给套牢了。（苦笑）

再挣扎着以高价收购了后来被称之为“成都第一大烂尾工程”的熊猫万国商城项目后，这头不堪重负的骆驼终于被压垮了。

不声不响中，万达集团在2010年一股脑的超越了万科，登顶中国房地产龙头！

呼，魔咒解除。看来事实上证明，狠话还是不能乱说的，要说也只能在成功后才能说。

于是乎，在成为“首富”后，王健林才很有范儿的一边告诫迪士尼“只要万达在，迪士尼20年就别想盈利”，一边给广大年轻人上课，“先定个1个亿的小目标”。

世界看得惊呆之时，万达也在买买买的道路上越走越远，那做法就仿佛在对所有人说：我们自己辛苦赚的钱，想往哪儿投往哪儿投。

反观许家印，低调的他早已把自己的爱马仕皮带收了起来，走到哪里都在微笑着表衷心：“恒大如今的一切都是党和国家、社会给予的。”

后来的事情，想必没人不知道吧？2017年，又称万达“水逆”之年，尽管频频发出“积极响应国家的号召，把投资主要放在国内”的呐喊，但依然无法避免被国家点名批评、银行断贷、股债双杀、资产大缩水……

最后，咱们再说一说恒大。

其实有关于恒大我最近说过好几次了，前不久的实时福布斯富豪榜排行榜上已显示，许家印已身家414亿美元，再次登上中国首富的宝座。

同一天，恒大还放出了第二枚重磅炸弹，当日公布的半年度业绩报告现实，恒大上半年实现税后净利润约为530.3亿元，比第二名碧桂园163.2亿元净利润，高出好几个档次。

老实说，在我眼里的恒大这些年的发展，的确如同它的名字一般，大者恒大！但就不知它能否冲破万科魔咒了，让我们拭目以待。

尾声

从1978年至今，各大房企的厮杀在这40年里从未停歇。有人赚得盆满钵满，也有人身陷囹圄。

在这个行业里，想进来的人依旧比比皆是，想出去的人也一直源源不断。

我国房地产业从萌芽到发展，又几经变革，几度沉浮。房地产业如同海浪一样，起起伏伏，摇摆不定。不，请容我收回刚刚的这句话，或许海浪都没有它浪。

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